對房市預期 下半年杭州還會走“獨立行情”嗎

  • 時間:2018-07-12 17:14 編輯: 來源: 閱讀:466
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摘要:下半年,杭州還會走“獨立行情”嗎專家和業內人士大多認為,這樣的預期大概率落空坊間流傳,人生有三大錯覺:股市會漲,房價會跌,她喜歡我(他還愛我)。盡管樓市的調控已持續將近兩年的時間,但上半年的杭州樓市,土地市場、新房市場依舊

下半年,杭州還會走“獨立行情”嗎


專家和業內人士大多認為,這樣的預期大概率落空


坊間流傳,人生有三大錯覺:股市會漲,房價會跌,她喜歡我(他還愛我)。


盡管樓市的調控已持續將近兩年的時間,但上半年的杭州樓市,土地市場、新房市場依舊延續了此前的熱度。過去的經驗讓開發商們覺得,政策總是會轉變,眼下的問題總是能找到解決方法,他們期盼著限價放開,期盼著政策松動,期盼著杭州能走出“獨立行情”。


那么,開發商的種種幻想,下半年會落空嗎?


尚未入市的高價地


能等到下半年限價放開嗎


下半年限價是否會放開,顯然是開發商最為關心的一個問題。


去年以來,因為限價的原因,不少板塊的新房與二手房價格倒掛嚴重,這也是搖號搶房的根源。


限價的另一個影響,就是高價地紛紛推遲入市,造成市場供應量不足。據錢報記者統計,僅去年出讓的涉宅地塊,就有上百宗尚未入市。


城東新城某樓盤從拿地到現在已過去一年半的時間,卻遲遲沒有開盤。房企的心理開盤價是6萬元/m2,但目前能拿到的審批價格僅僅為4.5萬元/m2。


對房企而言,如果下半年限價繼續嚴格執行,那么迫于資金壓力,一些高價地項目不得不平價甚至虧本銷售。


不過,房企在拿這些高價地時,本就帶著賭博心態,賭限價政策的放開或者松動。


浙報地產傳媒研究院院長丁建剛表示,拿地企業對限價放開的預判并未實現。他認為,眼下開發商更應研究市場,管控好自己企業的風險,而不是考慮和限價博弈的問題。“近半個月來,市場呈現微妙變化,特別是土地市場,是不是降溫還需進一步觀察。但開發商對市場的判斷,從7月來的土地出讓情況,可以看出有了改變。”他表示,在市場和政策都不確定的情況下,不同房企之間資金情況的不同,心態、策略、判斷的不同,都會導致最終不同的決策,因此是否會有大量房企選擇在限價之下入市,還不好說。


中房信息科技數據資源中心首席企業咨詢師陳煥春則指出,盡管有很多高價地待入市,但是開發商拿地也不僅僅賭限價的放開。從上半年的土地市場來看,無論是杭州還是浙江省內的三四線城市,都是房企投資的熱點。“不管是為了企業的規模繼續擴大,還是僅僅為了生存,拿地是必然的。對于不少開發商來說,與全國其他城市相比,杭州依然是一個投資的優選。”


濱江金茂府項目副總經理黃津程則認為,限價可能會在一定程度上有所松動,但不會一下子放開:“接下去還有大量的隱性供應要入市,讓開發商貼著成本賣,有一定的利潤空間,慢慢回歸理性的市場是比較合理的。”


國內已有城市明確提出限價目標,半年漲幅不得超過6%。這也意味著,限價幅度或會略微松動,但限價本身會長期堅持。


回購地塊自持部分


只是一種幻想而已


在尚未入市的地塊中,有相當一部分土地是含自持比例的,而算上自持部分的話,這些土地的實際樓面價都相當高,保本銷售價格遠高于周邊在售的新房價格。因而要在限價情況下銷售,房企自然不情愿。


過去,有一些樓盤在土地拍賣時,涉及到配建安置房、保障房等等,對于開發商來說也是提高了實際的樓面價。但記者注意到,這其中有不少樓盤通過補繳土地款,最終將這部分安置房、保障房進行了回購,然后作為正常商品房進行銷售。顯然,如果自持部分可以回購,那么對于開發商來說將會是收回成本的最優選擇。而過去回購的成功經驗,讓開發商對自持地塊的未來,還抱有回購的幻想。


然而,至少到目前為止,這種“破題”的方法也僅僅停留在想象上。浙江中原地產首席分析師荊海燕說,之前開發商拿下的含有較高自持比例的地塊,自持部分主要還集中在做長租公寓、養老以及資產自持等,并沒有找到很好的破解之道。


宅地難拿,部分房企去年選擇拿商業地塊,打擦邊球建造酒店式公寓。但如今“限酒令”出臺,地塊出讓條件中都明確規定不得建造酒店式公寓,產權證面積需300m2以上。


過去也曾有過“限酒令”,但開發商往往預留好管道,賭政策會不了了之,也賭監管不會嚴格,最終調整為酒店式公寓出售。


對于這樣的幻想,還能再一次實現嗎?對此,開發商人士認為:“如今監管這么嚴,很難再打這樣的擦邊球了。”


前不久,七部委發文整頓市場亂象,下半年將對各個城市展開巡查,又有誰敢打擦邊球?


丁建剛則表示:“開發商不能老是寄望于政策的朝令夕改,或是監管不嚴。今年杭州酒店式公寓的居住屬性比過去明顯更突出了,所以即便面積300m2以上的商業產品,如果地段好,同樣有市場需求,可以做一些深度的產品研究。”


下半年繼續走“獨立行情”


理論上比較困難


調控近兩年時間,全國一些城市的樓市逐漸吹起了冷風,但對于杭州,開發商顯然是有所期待的,期待它能走出所謂的“獨立行情”。這個預期會落空嗎?


黃津程對此持謹慎態度。他認為下半年的行情一定程度上還能延續火熱,但隨著供應量慢慢跟上,市場將會逐漸回歸理性:“過去五年時間,杭州人花在買房子上的錢占可支配收入的比重越來越高,貸款的額度也相當高,有不少購房者的需求被提前透支。同時,作為買房資金來源的一大主力,貨幣化安置的減少,也會造成直接影響,接下去,是否還有足夠的購買力去消化大量的隱性供應量是存疑的。”


在丁建剛看來,過去的這一年多時間,杭州走的就是“獨立行情”,但未來還是不是能夠持續,非常不確定。“特別在宏觀經濟形勢、金融貨幣政策可能存在變化的前提下,理論上是很困難的。”


荊海燕認為,雖然每個城市的樓市節奏各不相同,但從宏觀經濟大環境來看,隨著市場上資金流動性大減,冷靜應該是下半年樓市的主旋律。“杭州這一波大熱的行情已經持續了兩年,從最近土地拍賣刮起涼風、新房搖號熱度下降、二手房價格松動這三級市場的綜合表現來看,這波行情有種強弩之末的感覺,人們的心理預期已經發生了改變。現在不少樓盤已經開始主動搶跑、搶客戶了,接下來,像蕭山市北、余杭良渚這類有多盤蓄勢待發的板塊,未來的競爭會比較激烈,不排除有些高周轉的企業會以適度的降價換走量。”


樓肖桑 徐叔競

  (出處:錢江晚報)


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